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【廣東地稅微刊】法院裁判引起的不動產物權變動有關稅務案例探析 2017.8.21

法院裁判引起的不動產物權變動有關稅務案例探析

2017-08-21    來源:廣東地稅微刊        作者:孫濤

從發生的原因來看,物權變動的原因大致可以分為兩類,一類是基于法律行為(如買賣)引起的物權變動,另一類則是基于法律規定、法院判決、繼承等法律行為以外的原因引起的物權變動。在稅收實務中,后一類中涉及法院裁判的不動產案件比較復雜,不動產權屬變動是否屬于應稅行為往往難以把握,本文結合案例嘗試簡單進行分析。

一、案件的類型及定性

(一)不動產確權判決案件

案例1:丘某實際出資,以父親的名義從某開發商處購買了一套住宅,與父母約定房產歸丘某所有,丘某也一直獨占該房產。后其父親去世,因丘某父親的其他法定繼承人(丘某的母親及兄妹)不配合丘某辦理權屬過戶,丘某向法院起訴要求確認房產歸其所有,法院判決支持其訴求。法院后發出執行通知書要求稅務部門辦理涉稅手續。稅務部門對是否按繼承進行稅務處理意見分歧。

分析:本案屬于典型的借名登記案件,同一房屋在法律物權與事實物權發生分立或沖突的情況下,法院有兩種處理思路:物權確認糾紛和委托合同糾紛。第一種思路認定的糾紛案由是物權確認糾紛,性質上屬于確認之訴,當事人的訴訟請求是要求確認訴爭房產歸事實物權人所有,性質上屬于物權請求權,不動產登記時進行的是更正登記,第二種思路認定的糾紛案由是委托合同糾紛,性質上屬于給付之訴,訴訟請求是要求受托人將訴爭房屋過戶登記到委托人名下,性質上屬于債權請求權,不動產登記時進行的是變更登記。

本案是確權之訴,訴爭房屋本來就屬于丘某所有,并非通過法院判決將房屋所有權從其父轉移至丘某,更不是丘某通過繼承方式獲得的。稅務部門不應按照繼承來進行處理。而按照委托合同糾紛處理思路,法院的判決雖未直接產生物權變動的效果,但進行的變更登記實際上是以物抵債,即先由丘某父親的法定繼承人繼承該房產,再以房產份額清償債務。

(二)法院裁定不動產拍賣案件

案例2:2014年1月B公司通過法院拍賣拍得一塊土地(法院同月送達拍賣裁定),因被拍賣人A公司原因,2015年3月B公司才取得該地塊的產權證。對A公司的土地使用稅納稅義務發生時間如何掌握?

分析:土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納,土地使用權未確定或者權屬糾紛未解決的,由實際使用人納稅。因此該問題實際上取決于土地使用權什么時間發生變動。

物權法第二十八條規定:“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等,導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的,自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。”

依照民事訴訟法的規定,地方各級法院作出的、法律允許上訴的一審判決,當事人未在上訴期內提起上訴的,上訴期限屆滿,判決即發生法律效力。因此,此類判決引起的物權變動生效的時間應為上訴期限屆滿之日。最高人民法院作出的一審判決、中級以上法院作出的二審判決和地方各級法院作出的不準上訴的一審判決,一經送達立即生效。因此這類判決引起的物權變動生效的時間應為判決送達之日。此外,根據最高人民法院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第二十九條的規定,不動產、有登記的特定動產拍賣成交或者抵債后,該不動產、特定動產的所有權自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移。

因此,2014年1月B公司已取得該地塊土地使用權,權屬也不存在爭議。按照《財政部 國家稅務總局關于房產稅 城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)中的“納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的,其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末”的規定,A公司土地使用稅要繳納到2014年1月,B公司應從2014年2月開始繳納土地使用稅。

但如果被拍賣的是房產,按照財稅〔2008〕152號的規定,A公司房產稅土地使用稅仍繳納到2014年1月,但按照《國家稅務總局關于房產稅 城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發〔2003〕89號)中“購置存量房,自辦理房屋權權屬轉移、變更登記手續,房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅”的規定,B公司應從2015年4月繳納房土兩稅。這樣在2014年2月至2015年3月,房土兩稅就存在征收空檔期。

案例3:2016年2月自然人C以買家付稅方式通過法院拍賣拍得一套房產,2016年5月法院裁定確認房產所有權轉移,應征收增值稅還是營業稅?

分析:雖然2016年5月法院裁定房產所有權發生變動,但拍賣行為已在5月以前完成,拍賣款也在5月以前收齊,按照營業稅的規定,已發生營業稅納稅義務。因為銷售不動產營業稅納稅義務發生時間并不是根據權屬變動時間來確定的。按照《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》財稅〔2016〕36號的規定,只有未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,不動產權屬變更的當天才發生增值稅納稅義務。而拍賣成交協議是典型的書面合同,有約定付款時間的。因此不能認為應征收增值稅。

(三)不動產買賣合同被法院判決無效

案例4:法院認為自然人D銷售某二手房屋給E時存在欺詐行為,判決銷售無效。房產從E名下重新過戶給D時是否按二手房銷售進行稅務處理?

分析:法院宣告合同無效的判決也為確認判決。法院判決確認合同無效,基于無效合同所發生的所謂物權變動亦為無效,即物權未曾發生過有效的變動。因此之前無效物權變動征收的稅收也要進行退稅。《國家稅務總局關于無效產權轉移征收契稅的批復》(國稅函〔2008〕438號)就規定:“對經法院判決的無效產權轉移行為不征收契稅。法院判決撤銷房屋所有權證后,已納契稅款應予退還。” 因此房產重新恢復到D名下也不應按交易處理。

(四)法院調解抵債案件

案例5:G公司向法院起訴其債務人F公司,2016年5月法院出具民事調解書(同月生效),F公司以名下某商鋪抵償債務,但F和G一直未辦理過戶手續,該商鋪房產稅和土地使用稅納稅人是誰?

分析:按照最高人民法院的觀點,以物抵債調解書只是對當事人之間以物抵債協議的確認,其實質內容是債務人用以物抵債的方式來履行債務,并未產生物權權屬的變動。在調解書生效后,當事人仍要持調解書辦理交付和過戶登記,抵債物方發生物權變動。因此該商鋪所有權人仍是F,應由F繳納房土兩稅。

(五)共有析產案件

案例6:徐某夫婦離婚案件中,某法院判決認定登記在某非公司制單位H名下的房產為徐某夫妻共有財產,并要求將房產過戶到徐某個人名下。H是否需繳納流轉稅和土地增值稅等稅費?

分析:在法院判決已生效的前提下,訴爭房產權屬人已被法院認定為徐某夫婦共同財產,然后因為離婚房產過戶到徐某個人名下,只涉及夫妻共同財產分割至其中一方的問題,不涉及所有權從H變動到徐某的問題,因此應按夫妻析產進行稅務處理。

案例7:經法院調解,法院解除蔡某和女友劉某共同購買某房產的協議(該房產二人已居住多年,但二人之前并未約定共有方式和出資額),房產由蔡某所有,蔡某向劉某支付11萬作為補償。在辦理房產過戶前,稅務部門是否應按照房產交易核價系統的核定價對劉某轉讓一半房產份額進行征稅?

分析:物權法第一百零三條和一百零四條對推定按份共有和如何確定按份共有份額情況進行了規定,因為蔡某和劉某不具有家庭關系,雙方未約定共有方式,也未約定份額,出資額也無法確定,應認定為等額共有。法院認定的11萬轉讓價款雖然較市場價低,但屬于正當理由,稅務部門不應再進行調價。

二、小結

以上幾個稅務案例其實屬于法院裁判引起的物權變動在稅務上的反映。案例1、4、5、6、7涉及物權是否變動問題,案例2和3涉及不動產物權變動時間問題。要解決類似的稅務案例,需要掌握以下幾點:

1.了解法院作出的法律文書的形式以及判決類型。實踐中,人民法院作出的法律文書包括判決、裁定、決定、調解書以及各種命令、通知等,其中判決又可以分為給付判決、確認判決和形成判決。確認判決只是判斷當事人是否享有所爭議的物權,并不改變既存物權關系。所謂形成判決,是指變更或者消滅當事人之間原來存在的沒有爭議的民事法律關系的判決,如分割共有財產的判決。給付判決也沒有使既存的法律關系發生改變,而只是經由法院判決實現當事人既存的法律關系,具有執行力而不具有變更權利義務關系的形成力。

2.能夠直接引起物權變動的判決僅限于形成判決和執行程序中的抵債和拍賣裁定。給付判決、確認判決以及各種命令、通知等,都不能直接引起物權變動。確認所有權歸屬和確認合同無效案件都會導致不動產的更正登記,不涉及房產轉讓,但重新辦證時權屬人應繳納契稅。

3.直接引起物權變動的判決和裁定必然涉及權屬變更,涉及到銷售不動產或視同銷售等應稅問題。但涉及夫妻析產等情況時,部分稅種存在稅收優惠政策。

4.引起物權變動的法院裁判文書的生效時點是權屬轉移時點。權屬變動后,權屬不存在爭議問題,房土兩稅納稅人和納稅義務發生時點也相應可以確定。

5.涉及不動產給付的判決,雖然不直接引起物權變動效果,但雙方本來就存在交易或贈與等民事關系,在過戶辦證前應申報繳納相關稅費。

2017-08-21    來源:廣東地稅微刊        作者:孫濤




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